Prop del 30% de les compravendes d’habitatges es fan al comptat el 2024, gairebé 20.000 pisos

Dels 72.590 pisos venuts a Catalunya entre gener i setembre del 2024, gairebé 20.000 s’han pagat al comptat. La compra d’habitatges sense préstec hipotecari se situa així prop del 30% del total, com el 2019, segons les darreres dades disponibles analitzades per l’ACN. El repunt, ja observat l’any passat, obeeix a diversos factors. Entre aquests, la pujada dels tipus d’interès des de l’any 2022 (amb el conseqüent encariment de les hipoteques) i també l’increment dels compradors estrangers, que fan un alt percentatge de compra al comptat, segons destaquen des l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya. El seu portaveu, Carles Sala, diu però que la tendència es pot moderar l’any 2025 per la nova baixada del preu del diner.

L’any abans de la pandèmia els pisos adquirits amb diners comptants eren un 27,5% de tot el mercat de compravenda residencial a Catalunya, però aquest percentatge va davallar molt l’any 2020 (17%) i els successius (21%). Segons Carles Sala, la pujada dels tipus d’interès per part del BCE l’any 2022 expliquen en bona mesura per què aquests dos últims anys ha tornat a “repuntar” l’opció de compra sense recórrer al crèdit hipotecari.

En qualsevol cas, el portaveu del Col·legi d’APIs de Barcelona remarca que aquest no és un fenomen nou. De fet, les dades d’ara fa deu anys consultades mostren com aleshores s’havien assolit percentatges de compravenda d’habitatge al comptat superiors al 30% actual, amb més d’un terç del total els anys 2014 i 2017.

El 80%, compravenda de segona mà

Sala diu que aquest fenomen s’explica, en bona mesura, perquè al voltant del 80% de les compres d’habitatge -el 83,4% segons l'informe anual del 2023 dels Registradors de la Propietat- que es fan en l’actualitat són “de reposició” o segona mà. “Un mercat on qui va a comprar són especialment persones que ja tenen un habitatge en propietat, i que amb la venda d’aquests i estalvis, no els fa falta acudir al finançament hipotecari”, resumeix. 

El també exsecretari d’Habitatge de la Generalitat apunta un altre fenomen per explicar l’augment dels pisos comprats al comptat, com és el préstec entre familiars (principalment entre pares i fills, concreta), una “nova tendència encara minoritària” però que s’està plantejant els darrers anys coincidint amb uns anys amb els tipus d’interès més elevats que desincentiven l’opció hipotecària.

Del 82% a Barcelona a menys de la meitat a Lleida

A Barcelona hi ha de llarg la proporció més gran de compravendes de pisos finançats amb hipoteca: són fins el 82% de les transaccions del tercer trimestre. En canvi, a Lleida no arriben a la meitat de totes les vendes (el 48%), a Girona s’apropen al 52% i a Tarragona, un 57%.

Entre els factors que influeixen en les opcions de compra, i que expliquen les diferències que s’observen entre territoris en aquest àmbit, hi ha el preu de l’habitatge a cada regió. El preu per metre quadrat de l’habitatge de segona mà a Barcelona és de 2.712 euros, a Girona, 2.187, a Tarragona, 1.545 i a Lleida, 1.342, amb dades d’Idescat de l’any 2022.

“És clar que el preu és un tema bàsic a l’hora de recórrer -o no- al finançament; en determinats indrets és molt més fàcil obtenir els recursos per pagar al comptat", constata Sala davant unes dades territorials molt desiguals en aquest aspecte. 

Compres a mans d’estrangers: el 27% a Girona

Un altre element a tenir en compte és l'auge de compradors d'habitatge estrangers perquè entre aquests hi ha un "alt percentatge" de compra al comptat, tal com asseguren des de l'associació d'agents de la propietat. Per això és sifnificatiu com ha anat creixent el pes d'aquests compradors dins el mercat immobiliari residencial català i espanyol a partir de la crisi finançera del tombant de la primera dècada del segle. Aleshores hi havia menys d'un 10% de compradors estrangers a Catalunya, mentre que enguany s'han assolit la xifra rècord del 16,8% del totes les compres de pisos, amb dades del tercer trimestre. 

A la demarcació de Girona, en concret, el pes de les compravendes per part d'estrangers s'enfila fins el 27,1%, sent la primera de Catalunya i una de les cinc províncies de tot l'estat amb mes pes d'aquests compradors. Sala diut que també a Tarragona hi ha un pes important de compra per part d’estrangers, "sobretot en muncipsis costaners", cosa que coincideix amb aquest "repunt important d’habitatges al comptat".

Perspectiva de canvi pel 2025

Però les darreres rebaixes dels tipus d’interès –l’última, anunciada pel BCE la setmana passada- fan que els agents immobiliaris augurin que l’any vinent s’animarà la compravenda i, alhora, potser decau una mica la compra en efectiu. Si més no, l’abaratiment del cost de les hipoteques “ajudarà a tenir menys temença a acudir a un préstec hipotecari per finançar l’habitatge”, pronostica Sala.

Amb o sense hipoteca, segons Sala, el que sí apunten les primeres prospeccions del mercat de compravenda del sector immobiliari residencial és que el 2025 “pot ser un any de rècord, si hi ha dinamisme en el mercat de segona mà”. En aquest sentit, les dades recents indiquen que l’any 2022 es va assolir un màxim de compravendes després de l’esclat de la bombolla immobiliària, amb 102.637 pisos venuts; que el 2023 la xifra va caure fins els 91.878 (amb tot, la més alta de l’última dècada després del 2022), i que fins el tercer trimestre d’enguany ja en són 72.590, més que l’any passat en el mateix període.